부동산 대란은 올 것인가?

안녕하세요. 제임스 박입니다.

정유년 닭의 띠가 밝았습니다. 올해도 원하시는 일 꼭 이루시고, 부자되시길 바랍니다. ^^

11.3 정부의 부동산 정책이 발표된 이후, 강남 4구의 집값은 소폭 하락세를 보이고 있으며

서울, 경기권의 매매가는 보합세가 되었습니다. 그러다보니, 집값이 상승할 때와는 판이하게

다르게 많은 언론매체들에서 입주대란, 집값 폭락에 대한 이야기를 심심찮게 찾아볼 수 

있습니다. 정말 입주대란은 올 것이고, 부동산 대란은 일어날까요?

전문가들의 의견을 보면, 입주 물량이 해소가 되지 않은 지역에서는 매매가 하락, 전세가 하락,

이로 인한 깡통전세 발생 가능성도 있어보이나, 다만 서울이나 제주도 등 공급이 다소 제한적인

곳에서는 미치는 영향이 다소 적을 것 같습니다.

다만 미리 현 시점에서는 미래에 예상되는 리스크를 미리 점검하여, 실제 리스크 발생시에도

대비를 할 수 있어야 하겠습니다.

그럼 어떤 준비를 할 수 있을까요? 갭투자자의 경우를 빗대어 보겠습니다.

(갭투자자란 전세가와 매매가의 갭을 이용하여 투자를 하는 투자자를 말합니다

 수익성이 크기도 하지만, 매매가와 전세가가 하락시 큰 리스크가 생기기도 합니다)

 

첫 번째,

가능하면 갭투자를 하는 시점부터 전세 재계약 시점을 시차를 둬야 합니다.

A 아파트 : 2017. 1월 재계약

B 아파트 : 2017. 3월 재게약

C 아파트 : 2017. 7월 재계약 

상기와 같이 재계약을 하는 시점의 시차를 둬서 가능한 재계약이 한꺼번에 성사가

되지 않고, 돈을 내줘야 하는 경우를 대비해야 합니다.

A 아파트의 임차인이 이사를 가는 상황에서 최소 2~3달간 신규 세입자를 구할 수

있습니다. 만약 신규 세입자를 구하지 못한다면, 최악의 경우 대출을 받아서 우선

내어주고 집을 수리하여 신규 세입자를 구할 수도 있습니다.

그런데 만약 이런 주택이 2건 이상이 동시에 발생한다면 큰 리스크가 발생하는 것이므로

가능한 전세계약 일자가 다르도록 맞춰주는 것이 좋습니다.

 

두 번째,

갭투자자의 경우는 매매가 하락은 크게 문제가 되지 않습니다. 집을 당분간 팔지 않으면

되기 때문입니다. 다만, 전세가 하락은 큰 문제가 됩니다. 왜냐하면, 전세가 하락이 발생한 때에

기존 임차인이 이사를 간다고 하면 자기 돈으로 그 부분을 매워줘야 하기 때문입니다.

예를 들어, 매매가 2.4억인 아파트를 1.9억 임차인을 끼고 5천만원으로 매입을 했다고 생각해 봅시다.

그리고 2년이 지났는데 갭투자자가 많았고, 전세 매물이 많아져서 1.9억인 전세가가 1.7억까지

하락했다고 가정해 봅시다. 그 상황에서 임차인이 이사를 간다면, 새로운 임차인 당시 시세인

1.7억에 구했다고 가정해도, 2천이 추가로 필요합니다. 그 2천을 매워줘야 합니다.

따라서 전세가 하락을 방어할 수 있는 얼마 간의 돈이 필요합니다. 그것을 위해서 반드시

마이너스 통장 등 얼마간 바로 활용할 수 있는 여력을 만들어 두어야 합니다.

 

그럼 집이 많아진 다주택자의 경우는 어떻게 대비를 할 수 있을까요?

집이 5채가 아니라, 10채, 20채라면 어떻게 대비를 할 수 있을까요?

20채라고 가정해 봅니다.

상기 첫 번째의 대비와 같이 20채의 전세를 가능한 몰리지 않도록 계약해 두는 것이

중요합니다. 즉 17년 1월 1채, 2월 1채, 3월 1채, 4월 1채, 5월 1채 이런 식으로 전세가

동시에 여러채 이사를 가는 리스크를 방어해야 합니다. 전세 계약 일자를 몰리지 않도록 하는

방법은 매입 단계에서부터 기존 세입자의 전세계약 일자 등을 확인하여 리스크를 방어하는

것이 좋겠다는 생각입니다.

또한 두 번째의 대비와 같이 마이너스 통장을 최대 한도로 만들어두어야 합니다. 저 같은 경우는

제 마이너스 통장과 와이프 마이너스 통장을 모두 최대 한도로 만들어 두어 리스크를 방어하고자

합니다.

그리고, 최악의 경우는 갭이 큰 매물을 매도하여 현금 흐름을 발생시키는 것도 고려해 보아야 합니다.

보통 임대사업자를 등록하면 4년 동안 매도가 어려운데, 몇 가지 매물은 임대사업자를 등록하지 않고

매도를 대비하는 매물로 활용하는 것도 방법입니다.

 

어떤 리스크가 다가와도 해결할 수 있도록 미리 고민해 보시기 바랍니다.

그럼 새해에도 성공적인 투자가 되시길 바라면서.. ^^