간주임대료와 부동산 투자

안녕하세요. 제임스 박입니다.

새해 복 많이 받으시고, 행복하세요 ^^

오늘은 간주임대료에 대해서 이야기를 해 볼까 합니다.

 

간주임대료란?

임대인이 임차인으로부터 받은 전세보증금을 은행에 넣어두었을 때 이자가 발생할테니,

그것을 소득으로 인정하여 과세를 하는 제도입니다.

 

소득이 있는 곳에 세금이 있는 것은 당연하지만, 간주임대료를 내는 것에는 다소 논란이 있습니다.

그것은 임차인으로부터 받은 전세보증금은 임대인 입장에서 보면 수익이 아닌 부채인데,

부채에 세금을 매기는 꼴이기 때문이지요.

 

부동산은 정부 정책에 따라서 많은 영향을 받게 되는데, 이렇듯 향후 발생할 수 있는

시나리오를 미리 대비해야만 큰 문제를 잘 해결해 나갈 수 있을 것입니다.

 

아래는 간주임대료 과세 방법입니다.

 

즉 정리하자면,

2018년 12월 31일까지는

3주택 이상 보유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분의 60%에 대해 이자율 1.8%로 적용하여

과세를 하되, 소형주택(전용 60m2이하, 기준시가 3억원 이하 제외)은 주택수 산정에서 제외한다는 것입니다.

 

조금 복잡한가요?

예를 들어보겠습니다.

김개똥이는 5주택자라고 합시다.

첫 번째 집 : 자가, 전용 84m2, 기준시가 5억원

두 번째 집 : 전세, 전용 60m2, 기준시가 4억원

세 번째 집 : 전세, 전용 77m2, 기준시가 3.5억원

네 번째 집 : 전세, 전용 66m2, 기준시가 4.5억원

다섯 번째 집 : 전세, 전용 60m2, 기준시가 3억원 

 

그럼 여기서 첫 번째 집은 자가라서 제외하고,

소형주택(전용 60m2이하, 기준시가 3억원 이하 제외)에 해당하는 다섯 번째 집을 제외한

나머지 두 번째, 세 번째, 네 번째는 모두 간주임대료 과세대상에 해당하는 집이 되겠습니다.

 

계산을 해보면,

두 번째 집 4억원 + 세 번째 집 3.5억원 + 네 번째 집 4.5억원 => 총 합산 12억원

즉 해당하는 3채의 주택의 전세보증금 12억원에 대해서 과세를 하게 됩니다.

 

그럼 얼마를 내야 하는지 계산해 보겠습니다.

(12억 - 3억) * 60% * 1.8% = 972만원

* 3억 : 3억초과분만 계산으로 공제  /  60% : 60%만 간주임대료로 계산  / 1.8% : 현재 간주임대료

 

즉 김개똥이는 간주임대료로 계산된 972만원에 대해서 과세를 하게 됩니다.

그런데 현행 임대 소득세는 2000만원 이하는 비과세하게 되어 있으므로 김개똥이는

2018년까지 임대 소득세는 면제입니다.  2000만원 이하 비과세는 월세로 받아도 동일합니다.

 

단, 점차 하나씩 빗장이 풀리고 있는데, 언젠가는 비과세도 전부 과세를 하게 될 수도 있기 때문에

미리미리 준비를 해 둬야 합니다.

 

그럼 2000만원 비과세 항목이 없어졌다고 생각하고, 김개똥이에게 세금을 부과해 보겠습니다.

 

즉 12억의 전세금에 대한 간주 임대료를 972만원으로 계산하여, 세금을 매기게 됩니다

972만원 * (1- 0.6) * 15.4% =  598,752원

* (1-0.4) : 필요경비 60%인정  /  15.4% : 분리과세 14%+지방세1.4% 

 

생각보다 많지 않은데? 하고 생각이 드시나요?

그런데 여기서 주의할 점이 있습니다. 현행은 2000만원 이하는 비과세가 2018년말까지 유예되었으나,

만약 유예기간이 종료가 된다고 가정해 봅니다.

 

2000만원 초과의 임대소득은 타 소득과 함께 종합과세를 하게 되어 있고,

2000만원 이하는 14%의 단일세율로 분리과세를 하게 되어 있습니다.

 

즉! 2000만원 초과시에는 타 소득(월급)과 함께 합산하여 종합과세를 하게 되므로, 소득 구간이

2000만원 이하 14%에서 최대 38% (혹은 40%)까지 소득세를 납부할 수도 있다는 말씀입니다.

 

다시 예를 들어보겠습니다.

이귀재씨는 2억씩 총 10채에 대해서 20억의 전세금을 받았습니다.

이귀재씨의 간주임대료(간주소득)은 1,836만원입니다.

(20억 - 3억) * 60% * 1.8% = 1,836만원

* 3억 : 3억초과분만 계산으로 공제  /  60% : 60%만 간주임대료로 계산  / 1.8% : 현재 간주임대료

20억에 대한 소득세를 내야한다고 해도, 현재 113만원에 불과합니다.

(물론 현재 2000만원 이하의 소득세는 18년까지 면제입니다)

그런데 만약 이귀재씨가 1채를 더 계약해서 전세 보증금이 상기에 나와 있는 20억이 아닌

22억이 되었다고 해보면,

(22억 - 3억) * 60% * 1.8% = 2,052만원이 됩니다.

이제는 종합과세자가 되어, 어쩌면 38%의 세금을 내야할수도 있습니다.

타 소득의 소득과 합산하여 그에 따른 과세 구간에 따라서 말이지요.

 

전세 보증금이 오른 것 뿐만 아니라, 현재의 이자율 1.8%가 상승한다면, 분리과세에서

종합과세로 바뀔 수도 있을 것 같습니다.

 

부자가 되기 위해서는 규모를 크게 가져가야 하겠고,

규모를 크게 가져가려면 미리 세금에 대해서 생각을 해봐야 합니다.

 

규모를 크게 가져가면서 세금을 절세 할 수 있는 또 다른 방법은 부부 공동명의로

주택수를 늘려가는 방법입니다.

단, 이런 경우는 건강보험료가 두 명 모두에게 발생하게 되는데, 부부 중 1명이라도

직장인이 아닌 경우는 배보다 배꼽이 더 클 수 있기 때문에 잘 고려를 해야합니다.

즐거운 연휴 되세요~ ^^